Η Στέγαση στην Ελλάδα

Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις χαρτογραφεί την ελληνική στεγαστική πραγματικότητα, με έμφαση στις ευάλωτες πληθυσμιακές ομάδες, και προτείνει μέτρα πολιτικής εμπνευσμένα από το διεθνές περιβάλλον.

| Ιανουάριος 2026

Τα τελευταία χρόνια το θέμα της στέγασης επανέρχεται στον δημόσιο διάλογο. Πράγματι, τα στοιχεία δείχνουν ότι για πολλά νοικοκυριά, η στέγαση απορροφά πλέον ένα υπερβολικά μεγάλο μέρος του μηνιαίου τους προϋπολογισμού, αφήνοντας λιγότερα χρήματα για άλλες βασικές ανάγκες.

Το πρόβλημα αυτό δεν έπεσε από τον ουρανό. Συνδέεται μεταξύ άλλων με την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, τις αλλαγές στην αγορά ακινήτων, την άνοδο του τουρισμού, τις ξένες επενδύσεις, αλλά και με το διαχρονικό πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής στη χώρα. Παράλληλα, νέοι παράγοντες, όπως η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών, καθιστούν την κατάσταση ακόμη πιο πιεστική. Η διαΝΕΟσις στο παρελθόν, μέσα από μια δημοσιογραφική καταγραφή, είχε αναδείξει τα κενά και τα αδιέξοδα της στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα.

­
Η στέγαση στην Ελλάδα: Τάσεις, προκλήσεις και προοπτικές (PDF)

Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, με συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, επιχειρεί να χαρτογραφήσει με λεπτομέρεια το οξύ αυτό πρόβλημα και να προτείνει χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής. Αναδεικνύει τους βασικούς παράγοντες πίσω από αυτό, αλλά και τις ομάδες του πληθυσμού που χρειάζονται περισσότερη υποστήριξη. Πριν καταλήξει σε προτάσεις, καταγράφει με λεπτομέρεια τα μέτρα που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια και ανατρέχει σε διεθνή παραδείγματα.

 

Πώς φτάσαμε ως εδώ

Το ελληνικό στεγαστικό τοπίο εμφανίζει μια έντονη αντίφαση. Από τη μία πλευρά, η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται. Οι ξένες επενδύσεις και η τουριστική ζήτηση ενισχύουν τις τιμές και τη δραστηριότητα. Ωστόσο, η ανάπτυξη αυτή συνοδεύεται από ένα αυξημένο κόστος στέγασης και πολλά νοικοκυριά όλο και συχνότερα δυσκολεύονται να καλύψουν βασικές ανάγκες. Η έλλειψη προσιτής και ποιοτικής στέγης δεν πλήττει μόνο την κοινωνική ευημερία και εντείνει τις ανισότητες, αλλά, επιπλέον, απειλεί την οικονομία με πιο δυναμικό τρόπο. Τα νοικοκυριά μειώνουν άλλες δαπάνες για να πληρώσουν ενοίκια ή δάνεια. Πολλοί πολίτες καθυστερούν πληρωμές, ενώ άλλοι συσσωρεύουν χρέη. Λιγότεροι καταφέρνουν να αποταμιεύσουν.

­
Διαβάστε μια συνοπτική παρουσίαση της μελέτης

Πώς φτάσαμε, όμως, ως εδώ; Η οικονομική κρίση μετά το 2008 άλλαξε ριζικά την εικόνα της αγοράς κατοικίας σε πολλές χώρες στον κόσμο, και στην Ελλάδα. Στη διάρκεια της τοπικής, βαθιάς και μακρόχρονης κρίσης, η ανεργία εκτινάχθηκε. Καθώς σχεδόν 1 στους 4 Έλληνες έφτασε να είναι άνεργος, η κατανάλωση μειώθηκε σημαντικά και επομένως, η ζήτηση για κατοικίες. Τότε, οι τιμές των αστικών ακινήτων κατέρρευσαν – ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 2010, οι τιμές είχαν μειωθεί κατά περισσότερο από 30%. Την ίδια περίοδο, οι τράπεζες περιόρισαν δραστικά τη χορήγηση δανείων, όσο πολλοί δανειολήπτες αδυνατούσαν να πληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν απότομα. Σύμφωνα με ανεπίσημες εκτιμήσεις, περίπου 700.000 κατοικίες πέρασαν σε ειδικά επενδυτικά σχήματα και σε εταιρείες διαχείρισης δανείων. Η μακρά και επώδυνη ύφεση αποδυνάμωσε επίσης τον κατασκευαστικό κλάδο. Λιγότερα νέα σπίτια έμπαιναν στην αγορά.

Από το 2017 και μετά, η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει. Η ανάκαμψη αυτή συνέπεσε με μια σημαντική άνοδο του τουρισμού – οι επισκέπτες της χώρας αυξήθηκαν κατά ένα τρίτο από το 2010 έως το 2015. Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν στη διάθεσή τους νέους τρόπους να εκμεταλλευτούν την περιουσία τους. Οι χαμηλές τιμές που διαμορφώθηκαν στην κρίση ευνόησαν τη ζήτηση από το εξωτερικό και οι σχετικές επενδύσεις πήραν πολλές μορφές, από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουριστικές περιοχές και τη «Χρυσή Βίζα» για την απόκτηση άδειας διαμονής μέχρι πιο παραδοσιακές εκμεταλλεύσεις. Οι τιμές των κατοικιών τότε άρχισαν να αυξάνονται πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, μια πορεία που δεν ανέκοψε ούτε η πανδημία.

Από την άλλη πλευρά, η προσφορά κατοικιών δεν φαίνεται να ικανοποιεί τη ζήτηση. Τα στοιχεία δείχνουν μεν ότι η οικοδομική δραστηριότητα ανέκαμψε: Από το 2019 και μετά, οι οικοδομικές άδειες για κατοικίες είναι σταθερά συγκριτικά περισσότερες από ό,τι στο παρελθόν, περίπου 70% του συνόλου (2024). Ωστόσο, χωρίς επιπλέον στοιχεία για κρίσιμα χαρακτηριστικά των νέων αδειών (π.χ. για την τοποθεσία), είναι αρκετά δύσκολο κάποιος να εκτιμήσει την πιθανή επίδρασή τους στις τιμές.

 

Στο μεταξύ, η ενεργειακή κρίση μετά το 2022 αφαίρεσε επιπλέον εισόδημα από τα νοικοκυριά και αύξησε το κόστος των κατασκευών, κάτι που πιθανόν επηρέασε τις τιμές. Τότε, η συζήτηση για την ανάγκη στεγαστικής πολιτικής άρχισε να επανέρχεται ολοένα πιο συχνά στον δημόσιο διάλογο. Η Ελλάδα, σε αντίθεση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, διαχρονικά δεν είχε ιδιαίτερα ισχυρούς θεσμούς που να ασκούν στεγαστική πολιτική. Μέσα στην ευρύτερη κατάρρευση της κρίσης, το 2012, έκλεισε ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), ο φορέας που πραγματοποιούσε τα πιο μαζικά προγράμματα στέγασης στη χώρα. Πού βρισκόμαστε, όμως, σήμερα; Τι γίνεται ήδη και ποιες πρέπει να είναι οι προτεραιότητες, ώστε η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής να είναι συνεκτική, γρήγορη και αποτελεσματική;

 

Η κατάσταση σήμερα

Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πλέον πολύ μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για τη στέγαση, και αυτό φαίνεται σε μια σειρά από δείκτες. Το κόστος στέγασης, όπως το μετράει η Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και έξοδα ενέργειας και άλλων λογαριασμών. Κατά την περίοδο 2010-2024, ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών, το κόστος στέγασης ξεπερνούσε σταθερά τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης: Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 19,2%. Όμως, και η κατεύθυνση αυτής της πορείας μοιάζει ανησυχητική: Από το 2019 έως το 2024, αντίθετα με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε.

Ένας ακόμη ενδιαφέρων δείκτης μέσα από τον οποίο φαίνεται το πρόβλημα είναι το ποσοστό υπέρμετρης επιβάρυνσης του κόστους στέγασης. Ο δείκτης αυτός καταγράφει τα νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, δηλαδή η στέγαση γι’ αυτά αποτελεί ένα δυσβάσταχτο οικονομικό βάρος. Στην Ελλάδα, τα ποσοστά αυτά επίσης παραμένουν διαχρονικά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Κορυφώθηκαν στα χρόνια της οικονομικής κρίσης και ακολούθησε μια μερική υποχώρηση. Στις πόλεις, περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά (29,1%) δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Στην ύπαιθρο, το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 27,7%.

Οι δυσκολίες των νοικοκυριών φαίνονται και από άλλους, συναφείς δείκτες. Το 2024, το ποσοστό ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και δόσεις αγορών) έφτασε το 42,8% στην Ελλάδα, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 9,2%. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων. Τέλος, η ποιότητα της στέγασης αποτελεί σημαντικό ζήτημα: Ένας βασικός δείκτης είναι το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε υπερπλήρη κατοικία. Ο δείκτης αυτός καταγράφει περιπτώσεις όπου οι ένοικοι υπερβαίνουν τον διαθέσιμο χώρο, όπως ορίζεται από συγκεκριμένα πρότυπα. Οι διαχρονικές επιδόσεις της Ελλάδας είναι και εδώ χειρότερες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, με την κατάσταση, όμως, για τα πιο φτωχά νοικοκυριά (με λιγότερο από 60% του διάμεσου εισοδήματος) να έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια. Συνδυαστικά, οι παραπάνω δείκτες δίνουν την εικόνα της λεγόμενης «στεγαστικής κρίσης».

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, παρότι σαφής και αναγνωρίσιμη, δεν αφορά όλους το ίδιο. Ο βαθμός της επιβάρυνσης διαφέρει ανάλογα με το καθεστώς κατοικίας, την ηλικία και το μέγεθος του νοικοκυριού. Οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν την πιο σοβαρή πίεση, καθώς ξοδεύουν πολύ μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση (6 στα 10 νοικοκυριά που νοικιάζουν ξοδεύουν πάνω από 40%) σε σχέση με τους ιδιοκτήτες, ακόμη και σε σχέση με εκείνους που εξοφλούν κάποιο στεγαστικό δάνειο. Όμως, και οι τελευταίοι φαίνεται να αντιμετωπίζουν πρόβλημα. Περίπου τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση. Αν και οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο είναι σχετικά λίγοι, περίπου 7% του συνόλου του πληθυσμού, η επιβάρυνσή τους είναι πολύ σημαντική.

Φαίνεται, επίσης, ότι οι ενοικιαστές κατοικούν συχνότερα σε πιο περιορισμένο χώρο. Ένας βασικός δείκτης είναι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο: Στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες απολαμβάνουν διαχρονικά καλύτερες συνθήκες στέγασης, καθώς σε κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχούν τουλάχιστον 1,2 δωμάτια ανά άτομο. Οι ενοικιαστές βρίσκονται σταθερά σε χαμηλότερα επίπεδα.

Ακόμα, το πρόβλημα επηρεάζει δυσανάλογα τους ηλικιακά νεότερους, καθώς διαθέτουν χαμηλότερα εισοδήματα και περιορισμένη περιουσία. Το μέγεθος και η σύνθεση του νοικοκυριού παίζουν επίσης σημαντικό ρόλο: Τα νοικοκυριά του ενός ατόμου παρουσιάζουν μεγάλη επιβάρυνση, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά είναι σε ακόμη χειρότερη θέση. Σχεδόν 2 στα 3 μονογονεϊκά νοικοκυριά ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση.

 

Όσα επιδεινώνουν το πρόβλημα

Για να σχεδιάσει όμως μια κυβέρνηση, ή κάποιοι επιμέρους φορείς, μια αποτελεσματική πολιτική για τη διαχείριση του προβλήματος και την άμβλυνση των επιπτώσεών του, πέρα από τη γενική εικόνα, χρειάζεται συστηματική μελέτη των σημαντικών παραγόντων. Η έρευνα ξεχωρίζει κάποιους από αυτούς, οι οποίοι φαίνεται ότι σχετίζονται με το πρόβλημα, και τους αναλύει διεξοδικά. Οι παράγοντες αυτοί δεν είναι σημαντικοί μόνο επειδή βοηθούν στην καλύτερη κατανόηση, αλλά και επειδή αποτελούν τις βασικές «περιοχές», όπου θα πρέπει να εστιάσουν οι οργανωμένες, κρατικές ή άλλες, παρεμβάσεις. Στη συνέχεια, μπορείτε να διαβάσετε συνοπτικά κάποιες χρήσιμες πληροφορίες για καθέναν από αυτούς.

 

Ζήτηση από το εξωτερικό

Όπως φάνηκε παραπάνω, το πρόβλημα της πρόσβασης σε προσιτή στέγη άρχισε να γίνεται ιδιαιτέρως αισθητό όταν οι κατοικίες στην Ελλάδα άρχισαν να προσελκύουν ισχυρή εξωτερική ζήτηση. Επομένως, αξίζει κάποιος να σταθεί περισσότερο σε αυτό το σημείο. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate έφτασαν περίπου τα 2 δισ. ευρώ το 2024. Παρότι ο αριθμός αυτός περιλαμβάνει κατοικίες και εμπορικά ακίνητα, η έκταση των κεφαλαίων φανερώνει μια έντονη πίεση.

Στις ξένες επενδύσεις περιλαμβάνονται και οι αγορές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Με εξαίρεση την περίοδο της πανδημίας, οι αιτήσεις αυξάνονται σταθερά τα τελευταία χρόνια, ενώ τα σχετικά όρια για το 2024, μετά από αυξήσεις των τελευταίων ετών, διαμορφώθηκαν στις 400.000 ευρώ κατ’ ελάχιστο – σε περιοχές όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, φτάνουν τις 800.000 ευρώ. Το πρόγραμμα ενίσχυσε σημαντικά τη ζήτηση για ακίνητα και επηρέασε τόσο τις κατοικίες όσο και τα εμπορικά ακίνητα. Όπως σημειώνουν οι συγγραφείς της μελέτης, το αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα με αξία γύρω από τα όρια της Χρυσής Βίζας μπορεί επίσης να οδηγεί και σε τεχνητές ανατιμήσεις, δηλαδή κάποιοι ιδιοκτήτες να προσαρμόζουν την τιμή που ζητούν, ώστε να υπερβαίνει το σχετικό κατώφλι.

Ένας ακόμη παράγοντας πίεσης είναι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb. Στις μεγάλες πόλεις ή σε άλλες περιοχές, που είναι συνήθως σαφώς γεωγραφικά προσδιορισμένες (π.χ. νησιά), πολλές κατοικίες αποσύρονται από τη μακροχρόνια αγορά και ακριβώς αυτή η μείωση της προσφοράς αυξάνει τα ενοίκια και δημιουργεί ευρύτερα προβλήματα, π.χ. με τη στέγαση γιατρών, εκπαιδευτικών, κλπ. Ωστόσο, η «εισαγόμενη» ζήτηση δεν περιορίζεται μόνο σε αυτές τις δύο μορφές, αλλά αφορά και πιο παραδοσιακές μορφές επενδύσεων και ανάπτυξης κατοικιών.

 

Χρηματοδότηση και δανεισμός

Οι ανισορροπίες γύρω από τη χρηματοδότηση επηρεάζουν έντονα την εικόνα της στέγασης στην Ελλάδα, τόσο από τη σκοπιά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Αφενός, οι τράπεζες χορηγούν πλέον πολύ λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση. Το 2024, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν περίπου τα 1,4 δισ. ευρώ. Το 2006, το αντίστοιχο ποσό ξεπερνούσε τα 15,5 δισ. ευρώ. Η μεγάλη αυτή διαφορά έχει σχέση τόσο με τις συνέπειες της μεγάλης κρίσης στην οικονομική πίστη των νοικοκυριών, όσο και με πιο αυστηρούς κανόνες των ίδιων των τραπεζών για τη δανειοδότηση. Σε κάθε περίπτωση, όμως, περιορίζει τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν κατοικία. Επιπλέον, για την αντιμετώπιση της πληθωριστικής κρίσης, από το 2022 έως το τέλος του 2024, τα επιτόκια αυξήθηκαν σε όλη την Ευρωζώνη, και επομένως, ο δανεισμός έγινε ακριβότερος.

Από την άλλη πλευρά, μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός ενεργής αγοράς. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι εταιρείες διαχείρισης δανείων διαχειρίζονται δάνεια αξίας 22,75 δισ. ευρώ. Περίπου 700.000 ακίνητα βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού και πιθανόν δεν καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες.

 

Κενά σπίτια

Η ύπαρξη πολλών κενών κατοικιών επηρεάζει επίσης τη γενική εικόνα. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου. Ασφαλώς δεν θα μπορούσαν όλα τα κενά σπίτια να ενταχθούν στην αγορά. Στις κατοικίες αυτές περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος τους βρίσκεται στην επαρχία. Στην Αττική είναι συγκριτικά πολύ λιγότερες, αποτελούν το 24% του συνόλου. Ακόμη, πολλές από τις κενές κατοικίες δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, ενώ άλλες ίσως βρίσκονται μακριά από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες, δηλαδή από τα σημεία όπου οι άνθρωποι θέλουν να ζήσουν. Όμως, με μια πρώτη ματιά η κλίμακα των κενών κατοικιών παραμένει εντυπωσιακή. Η είσοδος όσο το δυνατόν περισσότερων από αυτές στην αγορά, ειδικά της μακροχρόνιας ενοικίασης, μπορεί να συμβάλλει στη μείωση του κόστους στέγασης.

 

Δομή των νοικοκυριών

Ένας λιγότερο προφανής παράγοντας, όπως η αλλαγή στο προφίλ πολλών ελληνικών νοικοκυριών, μπορεί να επηρεάζει σημαντικά το κόστος στέγασης. Τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος των νοικοκυριών μοιάζει να μειώνεται συστηματικά, κάτι που φαίνεται και από τους δείκτες συνωστισμού οι οποίοι βελτιώνονται, ειδικά για τους πιο φτωχούς. Καθώς όμως αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και τα μικρά νοικοκυριά, ενισχύεται η ζήτηση για μικρότερες κατοικίες με λιγότερα τετραγωνικά μέτρα. Η αγορά δεν μπορεί εύκολα και γρήγορα να προσαρμοστεί σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι πιέσεις να αφορούν δυσανάλογα τα μικρότερα σπίτια.

 

Κόστος της ενέργειας

Η ενέργεια παίζει ολοένα και μεγαλύτερο ρόλο στο κόστος στέγασης στην Ελλάδα, και μάλιστα, αυτό συμβαίνει με διάφορους τρόπους. Αφενός, οι τιμές της ηλεκτρικής ενέργειας συμπιέζουν σημαντικά το εισόδημα των νοικοκυριών, ειδικά μετά την ενεργειακή κρίση. Σε σύγκριση με άλλες χώρες της Ευρώπης, η τιμή της κιλοβατώρας στην Ελλάδα φαίνεται χαμηλότερη σε απόλυτο ποσό. Όμως, τα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν χαμηλότερα εισοδήματα και το ενεργειακό κόστος είναι πιο βαρύ. Στην προσπάθειά τους να περιορίσουν τις δαπάνες, τα νοικοκυριά καταναλώνουν λιγότερη ενέργεια, κάτι που πιθανόν φανερώνει ανεπαρκείς συνθήκες διαβίωσης, π.χ. στην ψύξη και στη θέρμανση των σπιτιών.

Οι αυξήσεις στις τιμές της ενέργειας επηρεάζουν όμως και τις τιμές των κατοικιών. Ο κατασκευαστικός τομέας καταναλώνει μεγάλες ποσότητες ενέργειας, καθώς χρησιμοποιεί υλικά όπως τσιμέντο, χάλυβα και γυαλί. Βασίζεται επίσης σε βαριά μηχανήματα και μεταφορές. Επομένως, όταν το κόστος της ενέργειας αυξάνεται, αυξάνεται και το κόστος παραγωγής και οι νέες κατασκευές γίνονται ακριβότερες. Μοιραία, μέρος αυτού του κόστους μεταφέρεται στους αγοραστές.

Τέλος, η Ευρωπαϊκή Ένωση, εύλογα και σωστά, προωθεί υψηλότερα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης. Τα παλαιά κτίρια χρειάζονται αναβαθμίσεις, ενώ τα νέα κτίρια πρέπει να πληρούν αυστηρά πρότυπα. Όμως, οι παρεμβάσεις αυτές απαιτούν σημαντικές επενδύσεις, οι οποίες αντανακλώνται στο κόστος ανακαίνισης και κατασκευής, και τελικά επιβαρύνουν τις τιμές των ακινήτων.

 

Φορολογία και νομοθεσία

Υπάρχουν, όμως, και κάποιοι δομικοί παράγοντες που παίζουν σημαντικό ρόλο στην προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα. Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης ακινήτων. Σε κάποιο βαθμό, το θεσμικό πλαίσιο διαμορφώνει τις τιμές και περιορίζει ή ενισχύει την προσφορά κατοικιών.

Για παράδειγμα, η φορολογία και οι επενδύσεις επηρεάζουν το κόστος της ιδιοκτησίας και την αξία των ακινήτων. Ο γνωστός Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αποτελεί έναν εν πολλοίς δίκαιο φόρο και βασική πηγή εσόδων για το κράτος εδώ και πολλά χρόνια. Οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές –έργα μεταφορών, όπως το Μετρό της Αθήνας, και έργα αστικής ανάπλασης– βελτιώνουν την προσβασιμότητα και την ποιότητα ζωής και τελικά προσελκύουν αγοραστές και επενδυτές.

Η ψηφιοποίηση διαδικασιών μειώνει μέρος της γραφειοκρατίας που συνοδεύει πράξεις σχετικές με τη διαχείριση των ακινήτων. Πλατφόρμες, όπως το myPROPERTY και το ψηφιακό κτηματολόγιο, κάνουν τις συναλλαγές ταχύτερες και πιο διαφανείς. Παρότι τα τελευταία χρόνια σημειώθηκε σημαντική πρόοδος, πολλές διαδικασίες, όπως η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου, παραμένουν χρονοβόρες.

Το θεσμικό πλαίσιο των μισθώσεων προσφέρει κάποιο επίπεδο προστασίας στους ενοικιαστές αλλά και τους ιδιοκτήτες, όπως τα εγγυημένα συμβόλαια τριετούς διάρκειας, όμως παρουσιάζει προβλήματα πολυνομίας και κακονομίας. Ως παράδειγμα, η έρευνα αναφέρει την ασάφεια ως προς το τι ισχύει όταν οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν το μίσθωμα. Οι διαφορετικές πιθανές νομικές διαδρομές σε αυτή την περίπτωση προκαλούν συχνά σύγχυση και καθυστερήσεις. Επιπλέον, η ανασφάλεια μειώνει τη διάθεση των ιδιοκτητών να διαθέσουν το ακίνητό τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης. Τέλος, οι κανόνες χωροταξικού σχεδιασμού επηρεάζουν, επίσης, την προσφορά κατοικιών, καθώς οι συντελεστές δόμησης και οι χρήσεις γης καθορίζουν τι και πόσο μπορεί να χτιστεί.

 

Η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής

Η επιδείνωση του κόστους στέγασης, και η εμφάνιση του θέματος ολοένα πιο συχνά στον δημόσιο διάλογο, ειδικά μετά το 2021, συνέβαλαν μοιραία και στην επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα, με ολοένα και περισσότερα μέτρα να στοχεύουν σε σημαντικές παραμέτρους του προβλήματος. Στη μεγάλη εικόνα, διαμορφώνεται πλέον ένα βασικό κέντρο μέσα στο ελληνικό κράτος, στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, που έχει στόχο να συντονίσει και να εφαρμόσει τις σχετικές πολιτικές, αλλά και να καταρτίσει μια Εθνική Στρατηγική. Στο μεταξύ, ήδη εφαρμόζονται κάποια μέτρα και προγράμματα, και η μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ, στο έκτο κεφάλαιό της, χαρτογραφεί αυτή τη νέα φάση της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα.

Από τη σκοπιά της προσφοράς, κάποια μέτρα αφορούν την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, συχνά σε συνδυασμό με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμισή τους. Για παράδειγμα, ο νόμος 5167/2024 διπλασιάζει τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα τραπεζών και funds τα οποία μένουν κενά. Επιπλέον, το κράτος ενισχύει και ιδιωτικές επενδύσεις συντήρησης, με φοροελάφρυνση 30% για δαπάνες επισκευής έως 5.000 ευρώ τον χρόνο, με την προϋπόθεση ηλεκτρονικής πληρωμής. Επίσης καταργεί και τον φόρο για δαπάνες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης έως 16.000 ευρώ ετησίως. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», όπου καλύπτεται περίπου 60% των εξόδων ανακαίνισης με ανώτατο ποσό στις 13.500 ευρώ και προϋπόθεση διάθεσης στη μακροχρόνια μίσθωση, σχεδιάστηκε επίσης για να στηρίξει την προσφορά κατοικιών. Τέλος, ο νόμος 5162/2024 δίνει κίνητρα στους ιδιοκτήτες για μετατροπή κατοικιών από κενές ή βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Έχουν επίσης επιβληθεί κάποιοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Πλέον ισχύει όριο 60 ημερών στη διάθεση των ακινήτων και γεωγραφικοί περιορισμοί, ενώ η ΑΑΔΕ τηρεί ειδικό μητρώο. Ισχύουν, επιπλέον, πρόστιμα και τέλη, τα οποία λειτουργούν ως αντικίνητρα για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες σε αυτή την αγορά. Οι επιχειρήσεις καταβάλλουν τέλος παρεπιδημούντων, καθώς και αυξημένο τέλος ανθεκτικότητας ανά διανυκτέρευση. Ακόμη, ο νόμος 5170/2025 θέτει προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας αντίστοιχες με των ξενοδοχείων. Ωστόσο, ο ΦΠΑ παραμένει μειωμένος στο 13%.

Επιπρόσθετα, έχει εξαγγελθεί και αναμένεται να λειτουργήσει μέσα στο 2026 Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, με χρηματοδότηση από το RRF, όπου οι συνεπείς ενοικιαστές θα μπορούν να αποκτούν πιστοποιητικό φερεγγυότητας. Ακόμα, το κράτος έχει εξαγγείλει ένα φιλόδοξο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, όπου το Δημόσιο θα αξιοποιήσει κρατικά ακίνητα ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες. Τέλος, οι δήμοι της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης εφαρμόζουν κι αυτοί τοπικά προγράμματα για την προσιτή στέγη.

Άλλα μέτρα, τα οποία ισχύουν, όπως η επιστροφή ενοικίου, το επίδομα στέγασης ύψους 70 έως 210 ευρώ που δίνεται από τον Οργανισμό Προνοιακών Επιδομάτων και Κοινωνικής Αλληλεγγύης (ΟΠΕΚΑ), το αντίστοιχο επίδομα για ανασφάλιστους ή άλλα μικρότερα επιδόματα στοχεύουν στην πλευρά της ζήτησης. Βεβαίως, από αυτήν τη σκοπιά, τα πιο γνωστά προγράμματα είναι εκείνα των επιδοτήσεων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, το «Σπίτι μου Ι» και το «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο είναι ακόμα ενεργό. Τα προγράμματα αυτά αφορούν άτομα 25-50 ετών και συγκεκριμένες κατηγορίες σπιτιών (χτισμένα πριν από το 2007, με αξία έως 190.000 ευρώ).

 

Διεθνείς πρακτικές και προτάσεις πολιτικής

Ημελέτη αφιερώνει επίσης ένα εκτενές κεφάλαιο όπου διερευνά το πώς άλλες χώρες, κυρίως ευρωπαϊκές, διαχειρίζονται αντίστοιχα προβλήματα πρόσβασης σε προσιτή στέγη για διάφορες ομάδες του πληθυσμού τους.

Η καταγραφή αυτή είναι χρήσιμη αφενός, επειδή προσφέρει διαφορετικές οπτικές πάνω σε παρόμοια προβλήματα και επομένως, μπορεί να γεννήσει χρήσιμες ιδέες. Αφετέρου, δείχνει και τα όρια αυτής της προσέγγισης: Πολλές χώρες, κυρίως της Κεντρικής Ευρώπης, έχουν παράδοση δεκαετιών ή και αιώνων παρεμβάσεων στεγαστικής πολιτικής, οι οποίες πολύ δύσκολα μπορούν να προσαρμοστούν στα τοπικά δεδομένα. Για παράδειγμα, στην Αυστρία περίπου 1 στις 5 κατοικίες διατίθενται ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες. Στην Ελλάδα, με ένα κατακερματισμένο καθεστώς ιδιοκτησίας των κατοικιών και με μια ακόμα ισχυρή κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, δύσκολα κάποιος μπορεί να δει άμεσα και γρήγορα να εφαρμόζονται παρόμοια μοντέλα.

Στη Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει επίσης μακρά ιστορία και αντιστοιχεί περίπου στο 14% του αποθέματος κατοικιών, οι οποίες είναι συνήθως ενοικιαζόμενες. Όμως, εκτός από κοινωνικές κατοικίες, το γαλλικό κράτος προσφέρει επιδόματα ενοικίου, άτοκα δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές. Η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία έχουν ιστορικά περιορισμένη κοινωνική στέγαση, όπως και η Ελλάδα. Ωστόσο, πρόσφατα υιοθέτησαν πιο ενεργές πολιτικές: περιορισμούς στις αυξήσεις ενοικίων, δημιουργία νέων δημόσιων φορέων στέγασης, αξιοποίηση κενών ακινήτων και ενίσχυση των επιδομάτων.

Έχοντας αναπτύξει αναλυτικά τις παραμέτρους του προβλήματος και αντλώντας από τη διεθνή εμπειρία, η μελέτη καταλήγει σε χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο. Αφενός, υποστηρίζει τη σκοπιμότητα ενός κεντρικού κρατικού φορέα επιφορτισμένου με την ευθύνη εφαρμογής μιας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση. Ο φορέας αυτός, πέρα από τον συντονισμό των ήδη υπαρχόντων μέτρων, θα είναι χρήσιμο να έχει τη δυνατότητα «να αξιοποιεί δημόσια γη, να ανακαινίζει και να κατασκευάζει κατοικίες, και να συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως τα πιλοτικά προγράμματα στους δήμους Αθηναίων και Θεσσαλονίκης, αλλά και διεθνώς».

Προτείνει, επίσης, πιθανές μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες. Στο ίδιο πλαίσιο κατευθύνσεων, προτείνεται ακόμα η καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου. Για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, η μελέτη προτείνει βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» «με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο». Η έρευνα εντοπίζει, επιπλέον, περιθώρια επέκτασης για τους περιορισμούς που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής. Ακόμη, συστήνει περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.

Τέλος, κάποιες ακόμη χρήσιμες κατευθύνσεις πολιτικής, που επίσης αναφέρονται, είναι τα κίνητρα για αποκέντρωση, όπως η ενίσχυση της τηλεργασίας, τα οποία μπορεί να μετριάσουν τη ζήτηση στην Αττική, η ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού, η μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και άλλες παρεμβάσεις ενίσχυσης της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων, η διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια, καθώς και ευρύτερες επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και συγκοινωνιών.